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Réhabilitation des friches industrielles et zones d'activités à Marseille

Renaud Gallimard
p. 25-34

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Mots-clés :

aménagement, industrie

Géographie :

Marseille

Chronologie :

Époque contemporaine
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Texte intégral

1La réhabilitation d'une friche, même si elle a des caractéristiques particulières, obéit aux mêmes règles que la cession d'un terrain ou de locaux destinés à l'activité. Par conséquent, avant de tenter d'élaborer une politique de réhabilitation d'une friche industrielle, il convient de définir le cadre dans lequel cette politique peut s'exercer. Ce cadre comporte deux niveaux, d'une part l'état de l'offre de terrains, d'autre part les critères d'implantations des entreprises. En effet, une friche réhabilitée se trouve sur un marché et doit correspondre à la réalité de celui-ci. Réhabiliter une friche, sans s'assurer d'une « sortie », risque de produire à terme une nouvelle friche, si celle-ci reste inoccupée. On entend souvent dire, notamment dans la presse, qu'il existerait des milliers d'hectares disponibles pour activités et que les Bouches-du-Rhône, comme d'autres départements, comporteraient de nombreuses zones d'activités vides. Dans quelques années, ces zones d'activités non commercialisées deviendraient d'immenses friches. La conséquence de ce type d'analyse est de bloquer toute création ou tout développement de zones pour activités. En réalité, agglomérer l'ensemble des terrains destinés à l'activité n'a pas beaucoup de sens; il faut savoir de quoi l'on parle.

Le cadre d'une politique de réhabilitation des friches

L'offre de terrains : quelles surfaces prendre en considération?

2Si l'on prend en compte l'ensemble des zones destinées à l'activité dans les divers plans d'occupation des sols, il est évident que l'on aboutit à un nombre d'hectares considérables. Mais un tel chiffre n'a aucun sens, il ne s'agit que d'un potentiel dont la plupart ne se sera jamais réalisé ou dans des délais très éloignés. Si l'on ne considère que les terrains faisant l'objet d'une ZAC, d'une ZAD ou d'un projet, là encore l'ensemble n'est pas significatif car un très grand écart entre les projets et les réalisations a toujours été constaté. Même en ne prenant en compte que les zones d'activités existantes, on peut constater que de nombreux terrains ne sont pas disponibles, soit parce que le foncier n'a pas encore été acquis, soit parce que les aménagements ne sont pas encore réalisés en totalité. Par conséquent, la seule variable réellement significative est celle des terrains disponibles, c'est-à-dire vendables immédiatement. C'est ce nombre d'hectares qui nous permet de mesurer le véritable stock de terrains, ce nombre est à comparer au rythme de commercialisation annuel.

3Cependant, toutes les zones d'activités ne sont pas de même nature et ne peuvent être considérées comme étant en concurrence. Quel rapport peut-il y avoir entre Château-Gombert à Marseille qui est avant tout un pôle technologique dont les problèmes de desserte sont importants, et le site de l'Anjoly à Vitrolles qui est destiné aux transporteurs et dont l'intérêt essentiel est d'être « raccordé » à l'autoroute? Quel rapport peut-il y avoir entre une zone comme Rousset dont la vocation est la micro-électronique et un site comme la Plaine du Caire à Roquefort-la-Bédoule qui est destiné à des petites entreprises dont l'activité est avant tout locale? Quel rapport peut-il y avoir entre une zone comme les Arnavants à Marseille qui représente plus de 100 hectares et dont l'activité est liée à l'activité portuaire, et une zone comme la Jarre dans les quartiers Sud de Marseille d'une surface de 6 hectares?

4Les zones d'activités peuvent être classées en plusieurs catégories :

5­ les grandes zones dévolues à un type d'activités particulières, comme Fos ou Rousset,

6­ les zones qui ont une vocation particulière comme le technopole de Château-Gombert,

7­ les zones dont l'intérêt essentiel est la proximité d'une autoroute, comme à Vitrolles,

8­ les zones qui bénéficient d'avantages fiscaux importants, comme la ZAC de Saumaty Séon qui se trouve dans le périmètre de la zone franche urbaine,

9­ les petites zones qui ont une vocation locale comme la Plaine du Caire à Roquefort-la-Bédoule ou la Soude à Marseille.

10Cette analyse vise à montrer qu'il ne faut pas globaliser et que dans certains secteurs ou pour certaines fonctions on peut se trouver avec un manque de terrains pour activités. Par conséquent, l'étude d'une friche par rapport à son environnement ne peut se faire qu'au cas par cas. A Marseille, les réserves de terrains pour activités sont particulièrement réduites et centralisées dans certains secteurs. Dans les quartiers Sud il ne reste que 6 hectares sur le site de la Jarre. Dans le secteur Est, le long de l'Huveaune, seuls quelques hectares sont disponibles à proximité de La Valentine, auquel peuvent être ajoutés les 5 hectares de la friche Coder. Dans le Nord, la création de la zone Franche Urbaine a très fortement accéléré la commercialisation de la ZAC de Saumaty Séon. Avec les 5 hectares de la friche Dépôt Pétrolier de Mourepiane on peut considérer que la commercialisation sera achevée en 2001. C'est dans le Nord-Est que les réserves foncières sont les plus importantes (environ 40 hectares), mais ce secteur concerne avant tout des entreprises de Technologie. Sur le territoire de Marseille, on ne constate donc pas une pléthore de terrains disponibles, mais au contraire, une offre qui tend à se raréfier. Le deuxième point important à préciser avant d'élaborer une politique vis-à-vis des friches industrielles, est celui des critères d'implantation des entreprises.

Les critères d'implantation des entreprises

11Aux traditionnels critères : stratégie de la firme, localisation des clients et fournisseurs, niveau de la taxe professionnelle, prix du terrain... se sont ajoutés depuis plusieurs années, deux critères qui ont pris de plus en plus d'importance : la question de l'accessibilité et celle de l'environnement. Les marchés évoluent très rapidement, les échanges se développent fortement, la stratégie des entreprises en ce qui concerne la gestion de stocks s'est beaucoup transformée. Antérieurement, toutes les fonctions d'une même entreprise s'exerçaient, dans la plupart des cas, sur un même site. Aujourd'hui, certaines activités ont été délocalisées, la fonction logistique devient une fonction totalement autonome qui a pris beaucoup d'importance, avec la recherche du « stock 0 » qui nécessite des flux d'approvisionnement de plus en plus fréquents. De plus, les échanges entre les pays du Nord et ceux du Sud de l'Europe se sont accentués compte tenu du développement de ces derniers. Il en est de même pour les échanges méditerranéens par voie maritime, illustrés par le développement très important du trafic des containers. Ce flux du Sud vers le Nord va de plus en plus passer par la Vallée du Rhône, la Suisse et l'Autriche ayant adopté des mesures de restriction des trafics par route. Dans ce contexte, le critère d'accessibilité devient un élément essentiel dans le choix de localisation d'une entreprise.

12Les zones d'activités des années 60/70 ont subi les mêmes travers que l'habitat : installation d'un bâtiment sur un terrain nu, problèmes d'environnement non pris en compte, aussi bien en ce qui concerne les espaces verts que les réseaux. Cette conception est bien illustrée par la situation actuelle de la zone des Estroublans. Maintenant, les questions de l'environnement, de la qualité du cadre, et des espaces verts... jouent un rôle de plus en plus important dans les critères des entreprises. Le site d'implantation retenu constitue la « carte de visite » d'une entreprise, son image. Le succès d'un site comme la Duranne à Aix-en-Provence est lié au nom de la ville mais aussi à la qualité des aménagements qui y sont réalisés.

13A Marseille, les friches industrielles sont étroitement insérées dans le tissu urbain au Nord et à l'Est de la ville (consulter la carte). Le processus de réhabilitation d'une friche doit passer par plusieurs phases : l'étude de la pollution, le diagnostic du site, le projet, le montage de l'opération et son financement.

Les étapes du processus de réhabilitation

La question de la pollution

14Une friche industrielle, en raison du type d'activités qui s'y est exercé, peut poser des problèmes importants de pollution. L'examen d'une pollution potentielle et de la présence de déchets est un préalable impératif avant la mise au point d'un projet. Cette recherche doit s'effectuer avant l'acquisition. En effet si la loi oblige qu'il n'y ait pas d'effets négatifs sur l'environnement extérieur, elle ne précise rien en ce qui concerne le terrain lui-même. Le principe de responsabilité est le suivant :

15· L'exploitant est toujours responsable, même si l'activité n'existe plus, et même s'il n'est plus propriétaire du site.

16· Dans le cas où l'exploitant a disparu, c'est le propriétaire qui est responsable. Par conséquent un transfert de propriété entraîne un transfert de responsabilité.

17· Enfin si le site n'a plus d'exploitant ou de propriétaire connu, on dit que la friche devient « orpheline », la responsabilité incombe alors à l'État.

18Cette question est fondamentale; en effet, la découverte d'une pollution, non décelée à l'origine lors de l'acquisition, peut dans de nombreux cas remettre en cause un projet, entraîner un coût financier important, ou changer la destination d'un site. Sur ce dernier point il faut savoir que la dépollution à effectuer est variable selon la destination du site. Elle est bien évidemment beaucoup plus importante s'il s'agit de construire une crèche, ou d'installer un établissement industriel.

19On peut prendre à Marseille deux exemples de sites dont l'importance de la pollution empêche la réalisation d'un projet à court terme. Premièrement, La Nerthe Sud, derrière L'Estaque, dont l'environnement est exceptionnel. Sur ce site, une activité industrielle importante a existé depuis la fin du XIXe siècle. Le problème n'est pas tant la pollution que les déchets très importants de cendres de pyrite, qui ne présentent pas réellement de danger, mais qui empêchent la réalisation de tout projet important : 400 000 m3 de déchets sont à traiter. Par ailleurs, si l'entreprise ATOCHEM n'a plus d'activités, ce n'est pas le cas de METAL-EUROPE. Autour de cette usine il existe un périmètre SEVESO de 200 m qui obère toutes possibilités d'aménagement. Deuxièmement, le site de l'Escalette au Sud de Marseille où la présence massive de résidus de plomb rend financièrement très difficile tout aménagement.

20La question de la pollution et des déchets doit s'étudier en liaison directe avec la DRIRE (Direction Régionale de l'Industrie de la Recherche et de l'Environnement). C'est elle qui va donner son « quitus » pour qu'une friche puisse retrouver une vocation. Le Ministère de l'Environnement a lancé une opération qui vise la résorption des pollutions du passé : « anciens dépôts de déchets, de sols et d'eaux souterraines polluées dont la mémoire collective a parfois déjà oublié l'existence et la localisation précise » (circulaire du Ministère de l'Environnement du 3 décembre 1993 adressée aux Préfets). Dans ce but un Inventaire Historique des Anciens Sites Industriels est en cours. L'opération est conduite par la DRIRE dans le cadre d'un Comité de pilotage constitué des services concernés de l'État, de la CRCI (Chambre Régionale de Commerce et d'Industrie), de la CCIMP (Chambre de Commerce et d'Industrie Marseille-Provence), de l'ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie), de l'Agence de l'Eau, de la Ville de Marseille...). C'est le BRGM (Bureau de Recherche Géologiques et Minières) qui est l'opérateur. Les estimations dans les Bouches-du-Rhône sont d'environ 3 000 sites à inventorier. Cet inventaire sera une source d'informations très précieuse pour les collectivités.

Le diagnostic d'un site

21Il convient d'analyser le site dans son environnement. Nous avons vu que le traitement d'un site ne peut pas s'effectuer sans un examen approfondi de son positionnement par rapport aussi bien à l'offre existante qu'à la demande des entreprises. Sans cet examen, on risque de réhabiliter une friche qui ne trouvera pas preneur et qui au bout de quelques années redeviendra une friche. En effet rien ne se dégrade aussi vite qu'un bâtiment ou un terrain inoccupé.

22Le diagnostic doit prendre en compte plusieurs éléments :

23La question de la desserte

24Nous avons vu que cette question est devenue un critère important pour les entreprises. La présence ou non d'une autoroute à proximité jouera un rôle important dans la vocation du site. Une telle desserte peut amener le choix d'un site destiné à la logistique avec des tailles de lots relativement importantes. Au contraire, l'absence de desserte efficace peut destiner le site à des petites entreprises avec des tailles de lots réduites.

La question de l'offre existante

25Il est évident que si, à proximité, il existe des terrains disponibles importants, il conviendra de rechercher des créneaux particuliers afin d'éviter des phénomènes de concurrence entre zones.

La question de la demande des entreprises

26Si dans le secteur il n'y a pas réellement de « marché » et que le lieu est peu intéressant pour l'implantation d'activités, il conviendra sans doute de rechercher une autre vocation qui peut être l'habitat ou la réservation pour des équipements publics.

La question de la qualification de la zone au niveau des aides.

27De nombreux périmètres de zones aidées existent : zone franche urbaine, périmètre FEDER (Fonds Européen de Développement Régional), Grand Projet Urbain, zone Prime d'Aménagement du Territoire... Ces aides s'adressent aux collectivités aménageurs et (ou) aux entreprises directement. Pour les collectivités, c'est un élément très important. En effet la réhabilitation d'une friche coûte cher. Dans la très grande majorité des cas, une opération de ce type ne peut être équilibrée par les recettes attendues. Le périmètre dans lequel se trouve cette friche est donc un élément décisif. De même dans certains cas, les entreprises peuvent bénéficier d'aides pour leur implantation. Une friche se trouvant par exemple dans la zone franche aura des « garanties » de commercialisation rapide sans commune mesure par rapport à tous les autres sites.

Quel projet?

28Après avoir bien analysé les questions de pollution et de positionnement du site, on peut alors établir le projet. C'est, dans la plupart des cas, l'étape la plus compliquée. Si la friche n'est constituée que d'un terrain, la question est relativement simple. Il restera à définir un projet d'aménagement qui va orienter la taille des lots, les voiries, les réseaux, les espaces verts. Dans ce cas, on se trouve dans le cadre classique d'aménagement d'un terrain. Si, par contre, comme dans la plupart des cas, il existe des bâtiments industriels, une étude précise de ceux-ci devra être effectuée portant sur plusieurs points : l'intérêt du bâtiment sur le plan du patrimoine industriel, l'intérêt du bâtiment sur le plan de son utilisation, l'état du bâtiment et donc les coûts de sa réhabilitation.

29D'une manière générale, on peut dire que la tendance est plutôt à la démolition qu'à la réhabilitation pour deux types de raisons : d'une part le coût, d'autre part la difficile réutilisation d'un bâtiment du fait de sa structure et de l'évolution du fonctionnement des entreprises. Par exemple, un bâtiment qui a été construit dans les années 1970 pour une entreprise de transport n'est plus adapté au fonctionnement actuel de cette même entreprise. Il faut noter que la préservation du patrimoine industriel est encore très faible. Pourtant, c'est dans les bâtiments anciens que se réalisent les plus « belles » opérations. A Marseille, aucun bâtiment neuf n'a acquis la réputation des Docks.

30Pour faire le choix de la réhabilitation du bâtiment, il faut démontrer :

31­ l'intérêt historique du bâtiment;

32­ la possibilité de réaliser un projet de réhabilitation qui puisse répondre à une demande sur le marché, et dans ce cas, il sera nécessaire de trouver au préalable une entreprise prête à s'installer dans le bâtiment rénové;

33­ une maîtrise des coûts financiers.

Le montage de l'opération et le financement

34Une collectivité territoriale, en tant que Maître d'Ouvrage, ne réalisera pas l'opération directement, du moins dans la plupart des cas. Par conséquent elle cherchera un opérateur, celui-ci pourra être une entreprise totalement privée, ce qui est rare car depuis la crise du début des années 90 aucun opérateur privé ne se lance dans la réhabilitation d'une friche. Ce sera donc le plus souvent par l'intermédiaire d'une Société d'Économie Mixte. Le problème majeur de la résorption de friches étant le coût élevé des actions à mener, il est indispensable de trouver les financements publics qui visent à couvrir les différents surcoûts :

35· les surcoûts à l'acquisition : en effet, il est difficile de faire admettre à un propriétaire que les constructions édifiées sur son terrain n'ont aucune valeur, voire constituent une moins-value,

36· les surcoûts liés à la démolition et à la mise en état des sols,

37· les surcoûts liés au portage financier, même si ce problème est maintenant moins important en raison de la baisse des taux.

38Si le choix est la réhabilitation du bâtiment, les surcoûts sont beaucoup plus importants. Pour aboutir à une opération équilibrée, il convient de trouver des subventions représentant 30 à 50% du coût global de l'opération. Les sources de financement sont de plusieurs ordres, notamment :

39· l'Europe dans le cadre du FEDER, à condition que la friche se trouve dans le périmètre de l'OBJECTIF 2,

40· l'État dans le cadre du Grand Projet Urbain délimité par un périmètre,

41· l'État dans le cadre du Fonds National d'Aménagement du Territoire, Contrat de Plan ou hors Contrat de Plan,

42· le Conseil Régional,

43· le Conseil Général.

44Le processus de recherche du financement est long et fastidieux mais impératif, les villes n'ayant généralement pas le poids financier suffisant pour porter à elles seules ce genre d'opération. La réhabilitation d'une friche industrielle est donc une opération complexe. Pour une collectivité locale, une politique des friches ne s'improvise pas, mais la nécessité d'une réhabilitation est fondamentale pour l'image d'une ville.

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Document annexe

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Pour citer cet article

Référence papier

Renaud Gallimard, « Réhabilitation des friches industrielles et zones d'activités à Marseille », Rives nord-méditerranéennes, 4 | 2000, 25-34.

Référence électronique

Renaud Gallimard, « Réhabilitation des friches industrielles et zones d'activités à Marseille », Rives nord-méditerranéennes [En ligne], 4 | 2000, mis en ligne le 22 juillet 2005, consulté le 29 mars 2017. URL : http://rives.revues.org/74 ; DOI : 10.4000/rives.74

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Auteur

Renaud Gallimard

Chargé de mission à la Direction économique de la ville de Marseille

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Droits d’auteur

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